La resolución de 19 de noviembre de 2.015, dictada y publicada durante la vigencia de la Ley 13/2.015, de reforma de la Ley Hipotecaria, versa sobre la cuestión de si son suficientes para la inmatriculación dos títulos otorgados ante el mismo Notario, el mismo día, con números correlativos de protocolo, consistentes en la liquidación de la sociedad conyugal y la partición de la herencia otorgados por la viuda y los herederos.

El recurso se resuelve conforme a la normativa anterior, pero, obiter dicta, se pronuncia sobre algunas cuestiones que están de actualidad por la vigencia de la mencionada ley.

La resolución estudia los nuevos requisitos legales del antetítulo.

La nueva redacción del artículo 205 LH es más minuciosa y exige nuevos requisitos, en particular, “títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”. 

El título inmatriculador debe ser título público traslativo, si bien este requisito no es novedoso por  la interpretación doctrinal y jurisprudencial de la normativa anteriormente vigente, que lo venía considerando necesario; pero esta exigencia, dice la resolución, no es lo fundamental; lo nuevo son los requisitos formales y temporales exigidos para acreditar que el otorgante del título inmatriculador hubiera adquirido su derecho con anterioridad. Seguidamente vamos a desgranarlos, como hace la resolución:

• FORMA DOCUMENTAL. No basta cualquier medio de acreditación fehaciente. Se exige un título público que acredite una adquisición anterior.  Aunque este tema lo vamos a analizar posteriormente.
• MOMENTO TEMPORAL. La adquisición previa debe haberse producido al menos un año antes del otorgamiento del título público traslativo inmatriculador. En este punto esta resolución nos aclara que el cómputo se debe hacer entre estas dos fechas:

• La fecha de la previa adquisición documentada en el título público 
• La fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.

La naturaleza del antetítulo.

Otra cuestión que aborda esta resolución es la de la naturaleza del antetítulo: en concreto, si ha de ser título público adquisitivo (mediante el cual se verifica una adquisición) o cabe un título público que meramente acredite la adquisición anterior. 

Este debate deriva de dos posibles interpretaciones que podemos dar al texto legal anteriormente reproducido, procedente del artículo 205 LH, “acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”;pues -pone de relieve la resolución- el complemento circunstancial “mediante título público” puede concordarse con los dos verbos que anteceden, es decir:

• Al verbo “acrediten”; con lo que el precepto pediría que “acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”.
• Al verbo “haber adquirido”; con lo que la norma exige que “acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público”.

En definitiva, HAY QUE ACREDITAR POR TÍTULO PÚBLICO UNA ADQUISICIÓN, pero ¿qué clase de título público? ¿un título público que acredite la adquisición, o un título público adquisitivo, es decir un título público por el que se adquiere la propiedad de la finca?:

• Si hay que acreditar el hecho y el momento de haberse producido una adquisición anterior, admitimos que los antetítulos puedan ser títulos públicos declarativos y, también, títulos públicos adquisitivos.
• Si hay que acreditar haber adquirido la propiedad por medio de un título público, el antetítulo solo puede ser un título público adquisitivo, como una escritura pública de compraventa o de donación.

La resolución se decanta por la primera interpretación; es decir, lo que hay que presentar como antetítulo de cara a obtener la inmatriculación es  un TÍTULO PÚBLICO:

• ADQUISITIVO; que no plantea dudas.
• DECLARATIVO; aquí la resolución admite:

1. Una sentencia declarativa del dominio en la que la autoridad judicial considere y declare probado el hecho y momento en  que se produjo la adquisición anterior; 
2. Un acta notarial de notoriedad tramitada conforme al artículo 209 del reglamento notarial; siguiendo la resolución distinguimos dos actas:

• Acta de notoriedad del hecho de que determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca; ésta ya no podrá utilizarse, pues está vedado su uso por la derogación tácita del Título VI del reglamento hipotecario, operada por la Disposición Derogatoria Única de la Ley 13/2.015.
• Acta de notoriedad en la que el Notario es requerido expresamente para emitir formalmente -si procede- su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, conforme al artículo 209 requisito 4º RN, si tales extremos resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso. Con este acta estaremos ante el “título público que acredita haber adquirido la propiedad” que nos exige el artículo 205 LH como antetítulo.

El acta del 209 RN.

No olvidemos que el mencionado artículo 209 RN admite como regla general el acta de notoriedad como vehículo formal en orden a la comprobación y fijación de hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legitimadas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica; pero también contempla específicamente en el requisito 4º el caso en que se pretenda el reconocimiento de derechos o la legitimación de situaciones personales y patrimoniales, en cuyo caso:

1. Se pedirá así en el requerimiento inicial al Notario.
2. El Notario emitirá juicio, declarándolos formalmente.
3. Es imprescindible que resulten evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso. 

Dada la responsabilidad civil por daños y perjuicios ocasionados con dolo, culpa o ignorancia inexcusable (146 RN) y la responsabilidad por falsedad en documento público (art. 390.1 Código Penal) ni que decir tiene que el Notario pondrá su máxima diligencia y cuidado a la hora de tramitar un acta de semejante naturaleza, en particular en dos momentos:

• La tramitación del acta con la práctica de las pruebas propuestas por el requirente y las que el Notario considere necesarias, sean o no propuestas por el requirente; por ejemplo:

• Aportación de certificaciones catastrales, recibos de contribución, documentos privados, liquidaciones de impuestos...
• Declaraciones de los linderos y de otros testigos, etc...
• La emisión del juicio de notoriedad, para lo cual valorará con esmero y ponderará con meticulosidad los hechos probados y pruebas practicadas.

En conclusión, la resolución comentada permite usar el modelo de inmatriculación por doble título a través de acta de notoriedad más título público traslativo, siempre y cuando el Notario, en acta de notoriedad, declare formalmente -previa rogación- el hecho y momento de haberse adquirido el derecho, acreditándose por notoriedad la existencia del título de adquisición; y, en segundo lugar, exista el lapso de un año entre tal adquisición y la fecha del otorgamiento del título público traslativo inmatriculador. 

Finalmente, un breve apunte de la jurisprudencia del TS en torno a las exigencias para que prospere la acción declarativa del dominio con el fin de tomarla en consideración, mutatis mutandis, en la labor notarial en orden a confeccionar esta especial acta de notoriedad del artículo 209 RN; se exigen dos requisitos: 

1. Presentar un título que acredite la adquisición de la propiedad de la cosa; se trata de probar la propiedad de la cosa en virtud de causa idónea para dar nacimiento a la relación en que el derecho real consiste, es decir, justificar la adquisición. Se pide un título de dominio, pero el requisito del título adquisitivo no es necesariamente la constancia documental del hecho generador o el acto instrumental inscrito.
2. La perfecta identificación del predio, debiendo determinarse éste por los cuatro puntos cardinales con absoluta exactitud y precisión, así como demostrarse que el predio es topográficamente el mismo a que se refieren los documentos y demás medios de prueba; y en este punto es jurisprudencia consolidada que la mayor o menor cabida no empece a su identidad y la medida superficial es un dato secundario de identificación, para la cual, conocida su naturaleza y situación, bastan los linderos.

Por último recordar la limitación consistente en la suspensión de la fe pública registral durante dos años que impone el artículo 207 LH respecto a las inmatriculaciones realizadas por la vía del doble título del art. 205 LH. Ello aconsejará quizá la tramitación del Expediente de Dominio notarial del artículo 203 LH, que no está sujeto a tal limitación, y viene a recoger una serie de trámites en orden a acreditar la titularidad de la finca y a la protección de intereses de los terceros, como notificaciones personales, edictales, etc y posibilidad de formular oposición y hacer alegaciones.