En este post comento la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 5 de noviembre de 2018 de la que fue ponente la ilustrísima magistrada Doña Mireia Ríos Enrich.

El supuesto de hecho es, a grandes rasgos, el siguiente: la titular registral de un inmueble celebra sobre el mismo un contrato de arrendamiento para uso de vivienda con su sobrina. Este contrato de alquiler no se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Posteriormente, la titular registral del inmueble otorga escritura pública en la que cede voluntariamente en pago de su deuda hipotecaria dicho inmueble a un Fondo de Titulización de Activos; y se hace constar específicamente en el instrumento que la finca se halla libre de arrendatarios y ocupantes.

El ítem procesal en primera instancia y apelación:

En primer lugar, el Fondo presenta demanda de juicio verbal de deshaucio por precario frente a la sobrina ocupante. A pesar del documento de arrendamiento, en el que consta la renta que pagaba la arrendataria, la sentencia de primera instancia estima la demanda y condena a la demandada a que deje libre y a disposición de la parte demandante la finca, con apercibimiento de lanzamiento e imponiéndole las costas.

Posteriormente, en apelación se plantea por la sobrina ocupante si la cesión voluntaria en pago de deuda hipotecaria es causa de extinción del contrato de arrendamiento conforme al artículo 13 de la LAU, toda vez que este precepto, en su redacción operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio de 2013, no contempla más que “el ejercicio de un retracto convencional”, “la apertura de una sustitución fideicomisaria”, “la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial” o “el ejercicio de un derecho de opción de compra”; y la dación en pago produce la transmisión de la vivienda, pero de forma “voluntaria”, no forzosa.

La resolución de la audiencia destaca que, aun cuando se aceptara que no se aplique dicho artículo 13 LAU, conforme al artículo 14 el adquirente -que reúna los requisitos del artículo 34 LH- de la finca inscrita y arrendada como vivienda NO estaría obligado a soportar dicho arrendamiento si el mismo alquiler NO se halla inscrito antes de la transmisión de la finca.
O dicho de otro modo, el adquirente habría de soportar el arrendamiento solo en caso de que constase inscrito en el Registro de la Propiedad anteriormente a su adquisición de la finca.

En el presente caso el arrendamiento ni está inscrito antes de la adquisición, ni se hizo constar la existencia del arrendamiento en la escritura pública, luego debe presumirse la buena fe del adquirente (el Fondo de Ttulización de Activos), y por tanto dicho cesionario (al que llama comprador) no tiene por qué soportar el período mínimo de duración del contrato.

La sentencia resume el itinerario del título posesorio de la demandada:
- en primer lugar la posesión estaría amparada por el contrato de arrendamiento celebrado con su tía.
- posteriormente se resuelve el derecho del arrendador, quien cede voluntariamente su propiedad al fondo de titulización, extinguiéndose el contrato de arrendamiento; aquí la magistrada hace una interpretación extensiva y no literal del artículo 13 LAU pues comprende entre los supuestos de resolución del derecho del arrendador el caso de la dación en pago, que no es un supuesto de enajenación “forzosa”.
- de este modo llegamos a que la actual posesión del ocupante de la vivienda carece de título, señalando la sentencia que se torna ilegítima, y dicha ocupante adquiriera la condición de precarista. En este aspecto, la resolución entiende que el procedimiento adecuado para poner fin a la ilegítima posesión es el procedimiento de deshaucio.

La sentencia de la audiencia confirma la del juzgado de primera instancia e impone las costas a la parte apelante.