Comentario de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 636/2018, de 2 de noviembre de 2018, de la que fue ponente la Ilustrísima Sra. Magistrada Doña María del Mar Alonso Martínez.

En esta resolución se analizan varias cuestiones:
1ª.- Posibilidad de ejercicio de la acción por vicios ruinógenos o ruina funcional ex artículo 1.591 del Código civil, vigente ya la Ley de Ordenación de la Edificación. Posibilidad de ejercicio de la acción de responsabilidad contractual, ex art. 1.101 Cc., por existir daños en el edificio. Y posibilidad de ejercicio acumulado de ambas acciones.
2ª.- Legitimación activa del Presidente de una Comunidad de Propietarios de edificio constituido en régimen de Propiedad Horizontal para ejercitar acciones en defensa de dicha comunidad. Requisitos.
3ª.- Valoración de los daños o patologías del edificio.
4ª.- Pretensión de indemnizar los perjuicios que se pudieran derivar a las familias por tener que abandonar sus hogares mientras dure la reparación de los daños del edificio.

El íter litigioso se resumen en lo siguiente:

Primera Instancia.-

Se interpone demanda por una comunidad de propietarios de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal frente a una SL promotora y una compañía de seguros, en la que se ejercitan acumuladamente la acción por ruina funcional ex art. 1591 y la de responsabilidad contractual ex art. 1101 Cc.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda apreciando prescripción y caducidad de la acción del art. 1591 Cc (precepto que considera derogado por la LOE en los supuestos del art. 2 de la misma, de aplicación preferente). Ello sin perjuicio de la procedencia de exigir responsabilidad por incumplimiento contractual ex art. 1101.

Apelación.-

La demandante recurre en apelación, si bien la compañía aseguradora la impugna alegando falta de legitimación de la actora; en concreto, que no aportó con la demanda un acta de la Junta General Extraordinaria en que se facultase al Presidente de la Comunidad para interponer las acciones frente a ella, pues en la aportada se autorizaban únicamente frente al promotor.

La resolución estima previamente dicha impugnación acogiéndose a la jurisprudencia que entiende que aunque el Presidente tenga otorgada legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, “esto no implica que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo [...], ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresa en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias”. Asimismo recoge la doctrina jurisprudencial [STS 10/10/11 y 27/03/2012] de que es necesario un previo acuerdo que autorice expresamente al presidente para ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad excepto que actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario.

Por otra parte, la Audiencia Provincial confirma la no aplicación de la acción del art. 1.591 del Cc., por ser de aplicación la LOE, dada la fecha de entrada en vigor y los defectos existentes; pero entiende que la apelante ejercitó también la acción de responsabilidad de contractual del artículo 1.101 Cc, recordando la reiterada jurisprudencia que admite el ejercicio acumulado de ambas acciones; y estima la acción al reconocer como hecho cierto la existencia de los defectos. De este modo, la SL codemandada debe responder de los daños por no cumplir su obligación contractual de entregar la cosa en perfecto estado, sin los defectos o patologías existentes.

La valoración de los daños.-

En cuanto a la valoración de estos daños, la Sala considera pertinente acoger la pericia judicial por la objetividad que denota y pretender una solución definitiva y acorde al alcance de los defectos, a diferencia de la pericial de la actora, que responde a previsiones hipotéticas, o la de la aseguradora, que atiende al arreglo de forma más precaria y minimizando su importancia.

La pretensión de indemnización a las familias.-

Por último, entiende la Sala que no procede pronunciarse sobre la pretensión de indemnización a las familias por los perjuicios que podían derivarse si debían abandonar sus hogares para llevar a efecto la reparación al no resultar la pretensión pertinente ex art. 219 LEC (es decir, no se solicitó una cuantía exactamente determinada, o las bases para su fijación, y pidiéndose la condena a su pago; no se permite -en el seno de un pleito- efectuar una condena con reserva de liquidación en la ejecución, excepto que ésta sea la única pretensión del litigio) ni existir prueba alguna de su procedencia.