Esta resolución -publicada en el B.O.E. de 9 de diciembre de 2.015- versa sobre constancia registral de exceso de cabida declarado en escritura pública, sistematizando la vieja doctrina de la Dirección General sobre esta materia (sustentada en preceptos hoy ya no vigentes). 

El supuesto de hecho lo resuelve aplicando la normativa anterior a la vigente Ley 13/2.015, si bien los recurrentes argumentaron la no aplicación por el Registro de esta última, que recoge principios generales administrativos tendentes a armonizar las inscripciones registrales con las bases del Catastro; el Centro Directivo, al no estar vigente la citada Ley al tiempo de la presentación del título en el Registro, no admite este alegato. No obstante, esto da pie a la exposición de una interesante doctrina, que sintetizamos a continuación, donde hace dos cosas:

• Una, comparar los requisitos y procedimientos hábiles -antes y después de la reforma hipotecaria- para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas de las fincas, en particular las relativas a la superficie. 
• Y dos, exponer el cuadro resumen de los medios hábiles para obtener inscripción registral  de rectificaciones descriptivas aplicables desde el día 1 de noviembre de 2.015.

Así, la resolución destaca, en dicha comparativa, tres clases de procedimientos:

1º.- Procedimientos suprimidos por la Disposición Derogatoria Única de la Ley 13/2015, 

• La DDU deroga expresamente los apartados dos, cinco, seis, siete, ocho, nueve y diez del artículo 53 de la Ley 13/96, de 30 de diciembre, y por tanto:
• La posibilidad de inscribir excesos de cabida inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita mediante un simple certificado o informe sobre superficie expedido por técnico competente
• El acta de presencia y notoriedad...
• La DDU dispone que “quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley” por lo que -dice la resolución- ha de interpretarse que deben entenderse tácita e íntegramente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva regulación es suficientemente detallada y se basa en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a aquellos artículos reglamentarios; en particular el procedimiento de la certificación técnica y el de doble título traslativo, contemplados en el artículo 298 RH (insiste la resolución: ahora ya tácitamente derogado).

2º.- Procedimientos que tras la entrada en vigor de la nueva normativa se mantienen en su esencia, si bien aumentándose las medidas de garantía y publicidad:

• Rectificaciones de cabida que no excedan del 5% sin más, o del 10% con fundamento en certificación catastral descriptiva y gráfica; desde el 1 de noviembre de 2.015, el Registrador notifica la rectificación una vez inscrita a los titulares registrales de fincas colindantes.
• Expediente de dominio, hoy desjudicializado, y acta de notoriedad, quedan tras la entrada en vigor de la nueva normativa sustituidos y en cierto modo refundidos en el nuevo Expediente de competencia notarial para rectificar descripción, superficie o linderos a tramitar conforme a los artículos 203 y 201 LH.

3º.- Procedimiento nuevo introducido por la tantas veces mencionada Ley 13/2.015, que redacta el artículo 199 de la Ley Hipotecaria:

• Hábil en general para obtener la inscripción de rectificaciones descriptivas, 
• Atribuido a los Registradores de la Propiedad,
• Sin las restricciones cuantitativas del 10% 
• Apto para inscribir la representación gráfica de fincas ya inmatriculadas o para ajustar -rectificándola- la descripción literaria del folio a la representación gráfica cuya inscripción se pretende.

Respecto al cuadro resumen de los medios hábiles para obtener inscripción registral  de rectificaciones descriptivas aplicables desde el día 1 de noviembre de 2.015, por su interés transcribo literalmente el Punto 9 de los Fundamentos de Derecho de la Resolución, que distingue tres grandes grupos:

• Los que solo persiguen y solo permiten inscribir una rectificación de la superficie contenida en la descripción literaria, pero sin simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca, como ocurre en los supuestos regulados en el artículo 201.3, letra a, y letra b de la Ley Hipotecaria, que están limitados, cuantitativamente, a rectificaciones de superficie que no excedan del 10% o del 5%, respectivamente, de la cabida inscrita, y que no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de los colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción “a los titulares registrales de las fincas colindantes”.
• El supuesto que persigue y permite inscribir rectificaciones superficiales no superiores al 10% de la cabida inscrita, pero con simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca. Este concreto supuesto está regulado, con carácter general, en el artículo 9, letra b), de la Ley Hipotecaria, cuando tras aludir al límite máximo del 10% prevé que “una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria”. Este concreto supuesto tampoco está dotado de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, si bien, como señala el artículo citado, “el Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación”. Adviértase que el caso de rectificaciones superficiales no superiores al 10% y basadas en certificación catastral descriptiva y gráfica puede acogerse tanto a la regulación y efectos del artículo 201.3, letra a, com a la del artículo 9, letra b.
• Y, finalmente, los que persiguen y potencialmente permiten inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y además obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices -pues no en vano, como señala el artículo 199, es la delimitación georreferenciada de la finca la que determina y acredita su superficie y linderos, y no a la inversa-. Así ocurre con el procedimiento regulado en el artículo 199 y con el regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria. Ambos procedimientos, especialmente cualificados, sí que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el “Boletín Oficial del Estado”, publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público -registrador o notario, según el caso- competente para su tramitación. y es precisamente por virtud de su mayor complejidad de tramitación y mayores garantías para colindantes y terceros en general por lo que su ámbito de aplicación y efectos es justificadamente mucho más amplio que el de los otros supuestos concretos admitidos por la ley y enunciados en los dos primeros grupos antes aludidos.