Legitimación activa del Presidente de la Comunidad en régimen de Propiedad Horizontal.
Un comentario de la Sentencia del TS de 24 de junio de 2016.

La doctrina jurisprudencial sobre la legitimación activa del Presidente en las comunidades constituidas en régimen de propiedad horizontal exige, salvo excepciones, el acuerdo previo y expreso de la Junta de Propietarios. ¿Cuál es el sentido de esta exigencia de formalidad o expresión del acuerdo? En este fallo del Alto Tribunal se aclara el nivel de intensidad de dicha formalidad al no exigirse palabras sacramentales. Lo esencial es la existencia del acuerdo, formatizado en acta, que recoja la voluntad de la Junta.

El supuesto de hecho.-
En una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal uno de los propietarios, sin acuerdo unánime de la Comunidad autorizándole al respecto, procede al cerramiento de la terraza de su piso, que da a unas zonas comunes ajardinadas, por medio de carpintería metálica.

Posteriormente la Junta de Propietarios adopta un acuerdo en el que decide la no aprobación del cerramiento de las terrazas quedaban al puerto y a la zona ajardinada comunitaria y el inicio de acciones "legales" por parte de la comunidad para lograr la restitución de las terrazas cerradas a su estado original,

El acta de la Junta en la que consta dicho acuerdo es remitida a dicho propietario, quien no la impugna, ni procede voluntariamente y en un plazo razonable al desmontaje del cerramiento no permitido.

Posteriormente la Comunidad demanda al dicho propietario al entender que ha realizado sin la autorización legalmente requerida una obra que afecta a la configuración y estética del elemento común fachada.

El demandado se opone alegando, sin entrar en otros argumentos de menor consideración, falta de legitimación activa del Presidente de la Comunidad, al carecer de un acuerdo expreso, adoptado "ad hoc" por la Comunidad, que le faculte para el ejercicio de acciones "judiciales" contra él. Argumentó al respecto que, aunque en virtud del art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal el presidente ostentaba legitimación ad procesum, de conformidad con el art. 14 e) LPH «la legitimación ad causam requiere el previo acuerdo de autorización de la junta, que es en la que reside exclusivamente la facultad de tomar decisiones como órgano supremo y deliberante de la comunidad», no constando en este caso la referida autorización.

Los argumentos del TS. La doctrina jurisprudencial en materia de legitimación activa del Presidente de la Comunidad.-

En el único motivo del recurso se alega vulneración del art. 14 e) en relación con el art.13.3, ambos de la LPH , e infracción de la doctrina de la sala en cuanto a la necesidad de que el presidente de la comunidad cuente con autorización expresa de la junta de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales, citándose por número de resolución y fecha de la misma las sentencias de esta Sala que a juicio de la parte recurrente justifican el interés casacional invocado respecto de las cuestiones planteadas ( sentencias 699/2011, de 10 de octubre , y 204/2012, de 27 de marzo ). En su desarrollo la parte recurrente extracta la doctrina contenida en las citadas sentencias alegando que de la misma se desprende que:
- la representación orgánica del presidente no es suficiente para que pueda actuar en juicio por cuenta de la comunidad sin mediar autorización o mandato expreso adoptado en junta;
- que dicha autorización debe ser previa, en el sentido de que debe incluirse en el orden del día de la junta en la que se vaya a adoptar el acuerdo por el cual se decida el ejercicio de acciones judiciales; y
- que debe ser expresa a favor de quien ostente en ese momento el cargo de presidente, y para el ejercicio de acciones judiciales, no admitiéndose autorizaciones genéricas o inconcretas.

Como concluye la reciente sentencia 622/2015, de 5 de noviembre, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre, 204/2012, de 27 de marzo -ambas citadas por el recurrente -, 768/2012, de 12 de diciembre, 659/2013, de19 de febrero, y 757/2014, de 30 de diciembre ) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.

Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes».

Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que «esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias» (sentencia 659/2013, de 19 de febrero , citada por la más reciente 622/2015, de 5 de noviembre ).

En definitiva, el Alto Tribunal, aclara los casos en que el Presidente tendrá legitimación activa para actuar por la Comunidad frente a propietarios concretos:
- que así lo autoricen los estatutos de la Comunidad.
- que el Presidente actúe en el pleito a título individual.
- que el Presidente esté autorizado por todos los propietarios para representarlos y litigar en el nombre e interés individual de cada uno de ellos.
- que se haya adoptado un acuerdo previo y expreso por la Comunidad de propietarios a su Presidente para ejercitar acciones judiciales contra los propietarios que vulneren la ley, estatutos o acuerdos que constituyan el acervo normativo de la Comunidad.

Éste último supuesto es el objeto de este pleito, y en concreto, saber hasta qué punto el acuerdo adoptado cumplía los requisitos legales, en su interpretación por el TS, para facultar al Presidente para accionar frente al propietario en nombre de la Comunidad.

La Sala entiende que el acuerdo adoptado era suficiente, dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad «tomase las acciones legales pertinentes para que se restituyesen las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original»; así, dice él Tribunal, ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al hoy recurrente, ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta.