Información precontractual y transparencia de las cláusulas suelo

En un pleito sobre la nulidad de una cláusula suelo de un préstamo hipotecario, el juzgado de instancia estima la nulidad de la misma por falta de transparencia; la Audiencia, en cambio, la revoca al entender que dicha cláusula superaba los controles al estar situada en un apartado individualizado del contrato así como por la forma en que estaba redactada, de modo que pudo ser conocida por el consumidor y consecuentemente tomada en consideración a la hora de formar su decisión contractual.

 

El Supremo casa la sentencia de la Audiencia porque la citada cláusula no supera todos los controles de transparencia, ya que faltó la información precontractual, que no consta que fuera suministrada al consumidor.

 

Esta exigencia viene de doctrina del TJUE, principalmente en las SSTJUE de 30 de abril de 2014 (caso Kàsler), 21 de diciembre de 2016 (caso Gutiérrez Naranjo) y 26 de enero de 2017 (caso Gutiérrez García), que vienen alertando que  “reviste una importancia fundamental para el consumidor disponer, antes de la celebración de un contrato, de información sobre las condiciones contractuales y las consecuencias de dicha celebración. El consumidor decide si desea quedar vinculado por las condiciones redactadas de antemano por el profesional basándose principalmente en esa información” (STJUE de 21 de marzo de 2013).

 

A continuación recuerda el TS la ratio del control de transparencia, según la STS 171/2017, de 9 de marzo: “supone la valoración de cómo una cláusula contractual ha podido afectar al precio y a su relación con la contraprestación de una manera que pase inadvertida al consumidor en el momento de prestar su consentimiento, alterando de este modo el acuerdo económico que creía haber alcanzado con el empresario, a partir de la información que aquel le proporcionó”.

Asimismo, respecto a la labor notarial en este control de transparencia, sigue diciendo en esta misma sentencia que “en la contratación de préstamos hipotecarios, puede ser un elemento a valorar la labor del notario que autoriza la operación, en cuanto que puede cerciorarse de la transparencia de este tipo de cláusulas (con toda la exigencia de claridad en la información que lleva consigo) y acabar de cumplir con las exigencias de información que subyacen al deber de transparencia”; aunque recuerda también que en las SSTS 464/2013, de 8 de septiembre, y 367/2017, de 8 de junio, ya se había advertido que “la lectura de la escritura pública y, en su caso, el contraste de las condiciones financieras de la oferta vinculante con la del respectivo préstamo hipotecario, no suplen por sí solos su cumplimiento”.

 

Y, finalmente, conforme a lo dicho en la STS 367/2017, de 8 de junio: “lo anterior no excluye la necesidad de una información precontractual suficiente que incida en la transparencia de la cláusula inserta en el contrato que el consumidor ha decidido suscribir”. Tal información:

+ es especialmente relevante en este tipo de contratos pues el préstamo hipotecario se suscribe al mismo tiempo que la escritura de compra del inmueble, cuyo pago es objeto de financiación; de forma que el consumidor, aún pudiendo ser consciente del contenido de la cláusula, no tiene margen de maniobra para buscar otro tipo de financiación sin frustrar la compra concertada para ese día; y…

+ “es algo más que poner a disposición de los prestatarios el borrador de la escritura pública de préstamo hipotecario”, sino que la información debe ser comunicada y explicada a la parte prestataria con un mínimo tiempo de antelación al otorgamiento de la escritura.

 

Esta sentencia se alinea con la futura Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuyo Proyecto de Ley fue presentado el 6 de noviembre de 2017 en el Congreso de los Diputados, y que actualmente se encuentra en tramitación. Este proyecto regula en su artículo 8 la información precontractual de los préstamos inmobiiliarios y en sus artículos 12 y 13 la labor gratuita del notario en cuanto al asesoramiento y  la comprobación del cumplimiento de transparencia material mediante acta y previa a la formalización del préstamo hipotecario.