Las descripciones de la finca en la inmatriculación por doble título.

Comentario de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de abril de 2.016 

(publicada en el B.O.E. de 2 de junio de 2.016)

La presente resolución se refiere a un caso de inmatriculación de finca rústica por la vía del doble título (antetítulo público acreditativo + título público inmatriculador traslativo), conforme al vigente artículo 205 de la Ley hipotecaria, en su redacción dada por la Ley de 24 de junio de 2.015, y cuyo primer párrafo dice que:

“Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”.

Una duda de interpretación que genera el precepto.

En esta resolución se aclara una de las dudas que en la práctica profesional diaria se plantean en la interpretación del 205 Lh, que se refiere a la exigencia por dicho artículo de que exista identidad entre las descripciones de la finca:

a.- identidad entre la contenida en el antetítulo y la contenida en el título público inmatriculador.

b.- identidad, en todo caso, entre la contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica.

En el ámbito rural es habitual que los clientes que pretenden inmatricular sus fincas en el Registro traigan a nuestros despachos los dos títulos exigidos, cuyas descripciones ni coinciden exactamente entre sí, ni por supuesto con la contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica. ¿Por qué?

Las discrepancias suelen deberse a que el propio Catastro, a través de sus agentes y medios técnicos, inspecciona el territorio y reorganiza los polígonos o parcelas; unas veces el Catastro aprecia la existencia de distintos titulares a los originarios y una reordenación física de las fincas (modificaciones de entidades registrales que pueden aún no haber tenido acceso al Registro de la Propiedad), otras veces la falta de coincidencia obedece al mero cambio en la titularidad catastral de fincas que, existiendo en el Catastro -como en el caso de esta resolución- no están inmatriculadas y no constan en el Registro; otras veces es la normativa vigente la que impone la reordenación del catálogo de rústicas, y así el Catastro la configura según los nuevos usos y destinos que ha detectado en las mismas. Así, pasado un tiempo, se produce una alteración catastral de las parcelas en cuanto a su número, destino, ubicación (sitio, paraje, etc...), titularidad...

Estas circunstancias sin duda pueden generar dudas en el registrador a la hora de identificar las fincas. Lo que se plantea entonces es si la existencia de discrepancias entre tales descripciones va a bloquear la inmatriculación.

La resolución. 

Aclaración de la duda interpretativa: identidad no es correspondencia plena. 

Certificación catastral descriptiva y gráfica: aportación obligatoria.

El caso concreto. En el presente caso se presentaron al registro los dos títulos que exige el 205 para alcanzar la inmatriculación por esta vía:

1º.- El antetítulo o título previo, una escritura pública  de compraventa de 13 de noviembre de 2.000 en la que se describía una parcela rústica formada por 16 parcelas catastrales.

2º.- El título inmatriculador, una escritura pública de compraventa de 17 de enero de 2.014, en la que se describía dicha parcela rústica, si bien, por alteraciones catastrales que habían acaecido posteriormente, ahora estaba formada únicamente por 4 parcelas catastrales. Este título se acompañaba de 4 certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de dichas parcelas excepto de una, respecto de la cual únicamente se pudo aportar, según alega el recurrente, certificación descriptiva pero no información gráfica debido a que, por las actualizaciones del Catastro, éste no pudo ofrecerles dicha información. De hecho, el título inmatriculador, que, como decíamos, era una escritura de compraventa, había servido previamente a los cónyuges adquirentes para acreditar ante el Catastro el cambio de titularidad y poder reflejarlo así en dicho organismo administrativo.

Una vez producida esa alteración catastral de titularidad se presentaron al registro todos los documentos mencionados a fin de lograr los adquirentes la inmatriculación. 

El registro califica negativamente por no existir identidad en la descripción de las fincas en el título inmatriculador y en el título previo de adquisición, de conformidad con el artículo 205 de la ley 13/2015 de 24 de junio; también detecta la falta de certificación descriptiva y gráfica de una de las cuatro parcelas catastrales que juntas integran la finca que se pretende inmatricular.

Aparte de la doctrina que emana de la presente resolución, me parece interesante el caso concreto pues pone de manifiesto la necesidad de realizar una interpretación teleológica del artículo 205, -que en definitiva, lo que persigue es que se identifique la finca que pretende ingresar por primera vez en el Registro-, y de un juicio de valor registral lo más objetivo posible. 

Y es que, como se ve, la identificación requiere un juicio de valoración por el registrador en cuanto a la existencia de identidad entre las descripciones de la finca en el título previo y el inmatriculador, que se realizará según las circunstancias del caso concreto; en este punto la resolución expresa los parámetros que debe tener en cuenta el registrador en orden a realizar esa valoración para que no sea vaga ni arbitraria, objetivizando el asunto del juicio de identidad entre las descripciones, y permitiéndole cierta flexibilidad dentro de la seguridad jurídica. Y ello porque tales descripciones pueden ser distantes en el tiempo y discrepantes por razones administrativas, como en este caso, por cambios del Catastro; la finca que quería inmatricularse seguía ahí, era la misma.

La duda interpretativa y la doctrina de esta resolución. Antes que nada -subraya esta resolución- ya que el artículo 205 prevé un “juicio del registrador” -el  205 parece querer imponerlo al registrador (sic.)-, es evidente que éste deberá hacer una valoración; por tanto, no puede interpretarse que exige que el registrador compruebe una identidad plena y absoluta entre ambas descripciones, pues ello significaría que dicho juicio registral sería innecesario. De esta forma, lo que debe interpretarse como “identidad” es una “identificación razonable entre ambos modelos descriptivos” tanto en lo relativo a superficie, como ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca. 

En definitiva, debe existir “identidad entre las descripciones” pero no “correspondencia plena” entre ellas. Identidad sí, no correspondencia absoluta. Es, volvemos a insistir, un tema de valoración registral a la vista de las circunstancias de hecho, aunque tal valoración no puede ser arbitraria, sino razonada. La identidad o falta de ella debe estar basada en el examen y comprobación de las siguientes coincidencias o discrepancias, que es lo que ha de sustentar el juicio registral:

1.- Término municipal.

2.- Paraje o sitio.

3.- Superficie.

4.- Linderos fijos.

5.- Linderos personas físicas.

6.- Existencia de caminos, canales, carriles, arroyos y otros accidentes naturales, etc...

Como se trata de un juicio de valor del registrador, si el registrador valorase que no existe tal identidad debe ofrecer en su nota de calificación los motivos por los que considera que no se da la misma. Y según ocurre en el caso a que se refiere esta resolución, tal valoración puede estar basada en una ponderación numérica, es decir, comprobar el número de discrepancias y semejanzas existentes entre ambas descripciones en orden a dictaminar si existe o no identidad.

Certificación catastral descriptiva y gráfica: aportación obligatoria. En este punto la resolución es menos interesante pues se limita a recordar que tanto antes de la reforma -conforme a los artículos 53 de la Ley 13/1.996 y 298 del Reglamento hipotecario- como después de ella, con arreglo al nuevo artículo 205, la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica sigue siendo requisito esencial para practicar la inmatriculación. Asimismo, aclara que el artículo 205 se refiere a una concreta clase de certificación catastral: la certificación catastral descriptiva y gráfica; y es ésta la que “necesariamente deberá ser aportada al efecto”. Por lo que no podría aportarse -como en el caso resuelto aquí- por una certificación catastral meramente descriptiva, como en el presente caso, sin información gráfica.